【2026年度税制改正】住宅ローン控除が5年延長｜中古住宅・40㎡・子育て世帯

「住宅ローン控除が延長されたって本当？ 中古マンションでも前より有利になるの？」
「子育て世帯は借入限度額が上乗せされるって本当？ 狭い物件でも対象になる？」

2026年（令和8年）3月に令和8年度税制改正の改正法が成立し、住宅ローン控除（正式には「住宅借入金等特別控除」）が大きく見直されました。住宅購入を考えている方はもちろん、従業員から年末調整で質問を受ける経営者の方にも関係の深い改正です。

結論からお伝えすると、住宅ローン控除は2030年（令和12年）12月31日までの入居分まで5年延長され、控除率0.7%は維持されます。そして今回の目玉は中古住宅（既存住宅）の拡充です。省エネ性能の高い中古住宅は借入限度額が3,000万円から最大3,500万円（子育て世帯等は4,500万円）に、控除期間が10年から13年に延びます。さらに床面積40㎡以上50㎡未満の中古住宅も対象に加わります。

この記事では、財務省の「令和8年度税制改正の大綱」とパンフレットをもとに、住宅の区分ごとの借入限度額、中古住宅の改正前後の比較、子育て世帯等の定義、2028年以後の入居で注意したい点、実際の控除額の計算例を、税理士の立場からわかりやすく整理します。

住宅ローン控除の基本と、今回の改正の全体像

住宅ローン控除は、住宅ローンを組んでマイホームを取得・入居した人が、毎年の年末のローン残高の0.7%を、所得税（控除しきれない分は一定額まで住民税）から差し引ける制度です。「所得控除」ではなく、税額から直接差し引く「税額控除」なので、効果が大きいのが特徴です。

• 控除額：年末のローン残高（借入限度額が上限）×0.7%
• 控除期間：新築等や省エネ性能の高い中古住宅は13年、その他の中古住宅は10年
• 所得要件：合計所得金額2,000万円以下（パンフレットより）
• 住民税からの控除：所得税から控除しきれない分は、課税総所得金額等の5%（最高9.75万円）まで住民税から控除

今回の改正のポイントを、改正前と比べると次のとおりです。

新築中心だった優遇が、「省エネ性能のある中古住宅」にも広がったのが今回の大きな特徴です。一方で、2028年（令和10年）以後に入居する新築住宅では、立地や省エネ基準によって対象外となるケースが出てきます。順に見ていきましょう。

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借入限度額の一覧（住宅区分×入居年×一般／子育て世帯等）

区分	住宅の性能	入居年	一般	子育て世帯等	控除期間
新築・買取再販	認定住宅	2026〜2030年	4,500万円	5,000万円	13年
新築・買取再販	ZEH水準省エネ住宅	2026〜2030年	3,500万円	4,500万円	13年
新築・買取再販	省エネ基準適合住宅	2026・2027年	2,000万円	3,000万円	13年
既存（中古）	認定住宅	2026〜2030年	3,500万円	4,500万円	13年
既存（中古）	ZEH水準省エネ住宅	2026〜2030年	3,500万円	4,500万円	13年
既存（中古）	省エネ基準適合住宅	2026〜2030年	2,000万円	3,000万円	13年
その他の既存住宅など	―	2026〜2030年	2,000万円	―	10年

出典：財務省「令和8年度税制改正の大綱」個人所得課税、財務省パンフレット「令和8年度税制改正」をもとに作成。入居年の2026〜2030年は令和8〜12年。

住宅ローン控除の対象となるローン残高には、住宅の省エネ性能などに応じた上限（借入限度額）があります。改正後の借入限度額は上の表のとおりです。

用語を簡単に補足しておきます。

• 認定住宅：長期優良住宅や低炭素住宅として認定を受けた住宅
• ZEH水準省エネ住宅：断熱性能や一次エネルギー消費量について、ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の省エネ性能を満たす住宅
• 省エネ基準適合住宅：国の省エネ基準を満たす住宅
• 買取再販：不動産業者が中古住宅を買い取って一定のリフォームを行い、再販売する住宅。新築と同じ枠で扱われます

グラフのとおり、ZEH水準省エネ住宅と省エネ基準適合住宅では、新築と中古の借入限度額が同じになりました。認定住宅は新築のほうが1,000万円（子育て世帯等は500万円）高いものの、差は小さくなっています。「新築でなければ控除で不利」という状況は、性能の高い中古であればかなり解消されたといえます。

中古住宅の拡充：3,000万円→3,500万円、10年→13年

中古住宅の区分	改正前	改正後（一般）	改正後（子育て世帯等）
認定住宅	3,000万円・10年	3,500万円・13年	4,500万円・13年
ZEH水準省エネ住宅	3,000万円・10年	3,500万円・13年	4,500万円・13年
省エネ基準適合住宅	3,000万円・10年	2,000万円・13年	3,000万円・13年
その他の既存住宅など	2,000万円・10年	2,000万円・10年	―（上乗せなし）

※改正前の「認定住宅等」には、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅・省エネ基準適合住宅が含まれていました。

改正前の中古住宅（既存住宅）は、省エネ性能などを備えた「認定住宅等」が借入限度額3,000万円、その他の住宅が2,000万円で、控除期間はいずれも10年でした。改正後は、住宅の性能ごとに上の表のように変わります。

性能の高い中古ほど有利に

認定住宅やZEH水準省エネ住宅の中古は、借入限度額が500万円（子育て世帯等は1,500万円）増え、控除期間も3年延びます。中古住宅の選択肢が広がる改正といえるでしょう。

省エネ基準適合住宅の中古は「限度額」と「期間」の両方を確認

一方、見落としやすいのが省エネ基準適合住宅の中古です。一般世帯では借入限度額が3,000万円から2,000万円に下がる一方、控除期間は13年に延びます。子育て世帯等なら限度額は3,000万円のままで、期間が13年に延びる形です。借入額や家族構成によって有利・不利が分かれるため、購入前に「どの区分の証明書が取れる物件か」を確認しておくことが大切です。

また、中古住宅で子育て世帯等の上乗せが受けられるようになったのも今回が初めてです。改正前は、子育て世帯等の上乗せは新築・買取再販に限られていました。

「子育て世帯等」の上乗せとは？ 対象になる世帯

借入限度額の上乗せが受けられる「子育て世帯等」とは、次のいずれかに当てはまる世帯です。

• 40歳未満で、配偶者がいる人
• 40歳以上で、40歳未満の配偶者がいる人
• 19歳未満の扶養親族がいる人

つまり、子どもがいなくても、夫婦のどちらかが40歳未満なら「子育て世帯等」に該当します。若い夫婦の住宅取得を後押しする趣旨の制度です。年齢を判定する時点などの細かな要件は、今後公表される政省令等や国税庁の案内で確認が必要です。

上乗せの幅は住宅の区分によって異なります。新築の認定住宅なら500万円（4,500万円→5,000万円）、新築のZEH水準省エネ住宅や中古の認定住宅・ZEH水準省エネ住宅なら1,000万円、省エネ基準適合住宅なら1,000万円（2,000万円→3,000万円）の上乗せです。なお、後述する40㎡以上50㎡未満の中古住宅や、「その他の既存住宅」は上乗せの対象外です。

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床面積40㎡以上の中古住宅も対象に（所得要件にも注意）

住宅ローン控除は、原則として床面積50㎡以上の住宅が対象です。今回の改正で、40㎡以上50㎡未満の中古住宅も対象に加わりました。単身者や夫婦のみの世帯に多い、コンパクトな中古マンションなども対象になり得ます。

ただし、この40㎡以上50㎡未満の緩和には条件があります。

• 合計所得金額が1,000万円以下の年に限られる
• 子育て世帯等の上乗せは受けられない

また、住宅ローン控除全体の所得要件は合計所得金額2,000万円以下です。所得がこれを超える年は、その年の控除が受けられません。経営者や個人事業主の方は、役員報酬や事業所得の水準によって年ごとに所得が大きく動くこともあるため、控除期間中の所得の見通しにも注意しておきましょう。

2028年以後の入居で注意したいこと

延長された期間のうち、2028年（令和10年）以後の入居では、新築住宅について次の2点に注意が必要です。

災害危険区域（レッドゾーン）内の新築は原則対象外

2028年以後に入居する新築住宅で、災害危険区域（いわゆるレッドゾーン）内にあるものは、原則として住宅ローン控除の対象外になります。災害リスクの高い区域での新築を抑える趣旨です。土地探しの段階から、ハザード情報や区域指定を確認しておくことが重要です。対象となる区域の具体的な範囲や例外の扱いは、今後公表される政省令等で確認が必要です。

省エネ基準適合住宅の新築は「建築確認の時期」がカギ

新築の省エネ基準適合住宅は、表のとおり2026・2027年入居までが通常の枠（2,000万円／子育て世帯等3,000万円・13年）です。2028年以後に入居する場合は、2027年（令和9年）末までに建築確認を受けたもの等に限って借入限度額2,000万円・控除期間10年となり、それ以外は対象外となります。「等」の具体的な範囲など詳細の定義は、今後の政省令等で確認が必要です。

新築住宅のスケジュールの目安

これから注文住宅を建てる方は、省エネ性能をZEH水準以上にするかどうかで、控除の有無や期間が変わる可能性があります。工務店・ハウスメーカーと早めに確認しておきましょう。

控除額はいくら？ 年末残高×0.7%の計算例

住宅ローン控除の計算の流れ

住宅ローン控除の1年あたりの控除額は、「年末のローン残高（借入限度額が上限）×0.7%」で計算します。借入限度額ごとの1年あたりの上限は次のとおりです（「ほか」は同じ限度額の区分。詳しくは前述の一覧表を参照）。オレンジの21万円は、次の計算例1（年末残高3,000万円）と同じ金額です。

計算例1：残高が借入限度額以内の場合

中古の認定住宅（一般、借入限度額3,500万円）を購入し、年末のローン残高が3,000万円だったとします。

3,000万円×0.7%＝21万円。これが、その年に控除できる上限額です。残高が借入限度額より少ないので、残高そのものに0.7%を掛けます。

計算例2：残高が借入限度額を超える場合

同じ物件で年末残高が4,000万円なら、借入限度額の3,500万円が上限となり、3,500万円×0.7%＝24.5万円が控除の上限です。

実際に控除できるのは「所得税＋住民税」の範囲内

注意したいのは、計算した控除額がそのまま戻ってくるわけではないことです。控除できるのは、その年の所得税額と、住民税の控除上限（課税総所得金額等の5%、最高9.75万円）の合計の範囲内です。所得税の税率を速算表（課税所得195万円超330万円以下は10%、控除額97,500円）で計算した、年末残高3,000万円（控除上限21万円）の例を見てみましょう。

	Aさん（課税所得300万円）	Bさん（課税所得200万円）
住宅ローン控除の上限	21万円	21万円
所得税額（控除前）	300万円×10%−97,500円＝202,500円	200万円×10%−97,500円＝102,500円
① 所得税から控除	202,500円（所得税は0円に）	102,500円（所得税は0円に）
控除しきれない残り	7,500円	107,500円
住民税の控除上限（5%・最高9.75万円）	300万円×5%＝15万円→9.75万円	200万円×5%＝10万円→9.75万円
② 住民税から控除	7,500円	97,500円
控除額の合計（①＋②）	21万円（全額使える）	20万円（1万円は使えない）

※説明を簡単にするため、住民税の課税総所得金額等を所得税の課税所得と同額と仮定し、復興特別所得税は考慮していない概算です。実際の金額は、ほかの控除や所得の状況によって異なります。

Bさんのように、所得税と住民税の上限の合計が控除額に届かないと、その差額は使われずに終わります。借入額を増やせば控除の上限も増えますが、ご自身の税額以上には戻りません。借入額は、控除額だけでなく返済計画や金利負担とあわせて判断しましょう。また、年末残高は返済とともに減っていくため、控除額も通常は年々少しずつ小さくなります。

経営者・個人事業主がいまやっておくこと

住宅ローン控除は個人の制度ですが、経営者・個人事業主にとっては、ご自身の申告と従業員の年末調整の両面で関わります。

ご自身の住宅購入に向けて

• □ 購入予定の物件が「認定住宅」「ZEH水準」「省エネ基準適合」「その他」のどれに当たるか、証明書が取れるかを確認する
• □ 中古の40㎡台の物件なら、合計所得金額1,000万円以下の年に限られる点を確認する
• □ 控除期間中の合計所得金額が2,000万円を超えないか、役員報酬や事業所得の見通しを立てる
• □ 夫婦の年齢や19歳未満の扶養親族の有無から、子育て世帯等に該当するか確認する
• □ 2028年以後に新築へ入居する予定なら、レッドゾーンかどうかと建築確認の時期を確認する
• □ 店舗併用・事務所併用住宅の場合は、居住用部分の扱いを事前に相談する

従業員の年末調整に向けて

• □ 住宅ローン控除は、会社員でも入居1年目は本人の確定申告が必要で、2年目以後は年末調整で控除できることを案内する
• □ 年末調整で必要な書類（住宅借入金等特別控除申告書・金融機関の残高証明書など）の提出を早めに呼びかける
• □ 給与計算ソフト（freee人事労務など）の住宅ローン控除の入力欄を確認しておく

住宅ローン控除の効果は、所得税・住民税の額によって変わります。毎月の業績や役員報酬の見込みを把握しておくことが、控除を無駄なく使う第一歩です。

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まとめ：中古住宅の選択肢が広がる5年延長

• 住宅ローン控除は2030年（令和12年）12月31日入居分まで5年延長、控除率は0.7%
• 中古の認定住宅・ZEH水準は3,500万円（子育て世帯等4,500万円）・13年に拡充
• 中古の省エネ基準適合住宅は一般2,000万円・子育て世帯等3,000万円、いずれも13年
• 子育て世帯等＝40歳未満で配偶者あり／40歳以上で40歳未満の配偶者あり／19歳未満の扶養親族あり
• 40㎡以上50㎡未満の中古住宅も対象（合計所得1,000万円以下、上乗せなし）。全体の所得要件は2,000万円以下
• 2028年以後入居の新築は、レッドゾーン内は原則対象外、省エネ基準適合住宅は建築確認の時期に注意
• 控除額は年末残高×0.7%（残高3,000万円なら年21万円が上限）。ただし所得税＋住民税（最高9.75万円）の範囲内

福岡の野村税理士事務所では、freee認定アドバイザーとして、経営者・個人事業主の方の確定申告や、従業員の年末調整の実務をサポートしています。AIを活用した月次分析レポートで毎月の業績や所得の見込みを把握しておけば、住宅購入のタイミングや役員報酬の設計も、数字をもとに検討できます。住宅ローン控除の適用や住宅購入前の税金のご相談は、お気軽にお問い合わせください。

※本記事は2026年9月時点で公表されている財務省資料をもとに作成しています。住宅ローン控除の適用可否は、物件の性能や証明書、入居時期、所得などによって異なりますので、税理士等の専門家にご確認ください。

参考資料
財務省「令和8年度税制改正の大綱」
財務省「令和8年度税制改正の大綱」個人所得課税
財務省「令和8年度税制改正の大綱の概要」（PDF）
財務省「令和8年度 税制改正の解説」
財務省パンフレット「令和8年度税制改正」