不動産オーナーの確定申告｜家賃収入の経費・減価償却・青色申告のポイント【令和8年分】

「家賃収入があるけれど、どこまで経費にできるの？」「減価償却の計算が難しい」「赤字なら給与と相殺できるって本当？」

アパート・マンション・戸建て・駐車場などを貸している方から、確定申告の時期になるとこうしたご相談が増えます。

結論から言うと、家賃収入から経費を差し引いた「不動産所得」が出たら、原則として毎年確定申告が必要です（会社員は給与以外の所得が20万円を超える場合）。そして、貸付けが「5棟10室」以上の事業的規模かどうかで、青色申告特別控除が65万円か10万円かが変わります。

令和8年分の確定申告の期間は、2027年2月16日（火）から3月15日（月）までです。この記事では、不動産オーナーの確定申告のポイントを、福岡の税理士が計算例とあわせて解説します。

不動産所得の計算のしかた｜収入と経費の範囲

区分	主なもの
収入になるもの	家賃・地代、共益費、礼金・更新料、名義書換料、返還しない敷金・保証金、駐車場代
経費になるもの	固定資産税・都市計画税、損害保険料、修繕費、管理委託料、入居者募集の仲介手数料・広告費、減価償却費、借入金の利子、税理士報酬
経費にならないもの	借入金の元本の返済、所得税・住民税、自分の国民健康保険料、自宅部分の費用、生活費

不動産所得は「総収入金額 − 必要経費」で計算します（国税庁 タックスアンサーNo.1370）。青色申告の方は、ここからさらに青色申告特別控除を差し引きます。会社員の方が副業で1室を貸している場合も、不動産所得を含む給与以外の所得が20万円を超えると確定申告が必要です。

賃貸経営でよく使う経費の一覧

経費になる	経費にならない・注意が必要
固定資産税・都市計画税（賃貸物件分）	所得税・住民税・自分の国民健康保険料
管理委託料、仲介手数料、広告費	借入金の元本返済分
火災保険料・地震保険料（賃貸物件分・その年分）	自宅部分の費用（按分が必要）
修繕費、原状回復費用	建物の価値を高める工事（資本的支出。減価償却が必要）
借入金の利息（建物分）	土地を購入するための借入金の利息（赤字のときの損益通算の対象外）
減価償却費	土地の取得価額（減価償却の対象外）
税理士報酬、会計ソフト代、通信費	生活費や個人の交際費
物件の管理・巡回のための交通費	内容を説明できない私的な支出

経費として計上するには、支払いの事実と、賃貸経営に必要な支出であることを説明できることが大切です。保険料を数年分まとめて払った場合は、その年に対応する分だけが経費になります。

「5棟10室基準」と青色申告特別控除

不動産の貸付けが「事業的規模」かどうかで、青色申告特別控除の額などが変わります。目安は、独立家屋ならおおむね5棟以上、アパート・マンションならおおむね10室以上の貸付けです（5棟10室基準。国税庁 タックスアンサーNo.1373）。貸室1室を独立家屋0.5棟として換算するため、「戸建て3棟＋アパート4室」も事業的規模の目安を満たします。

項目	事業的規模（5棟10室以上）	事業的規模でない
青色申告特別控除	最大65万円（e-Tax等の要件あり）／55万円	10万円
青色事業専従者給与（家族への給与）	届出をすれば経費にできる	認められない
取壊し・除却などの資産損失	全額を必要経費にできる	その損失を差し引く前の不動産所得の金額が限度
回収できなくなった家賃	貸倒れた年の必要経費	収入に計上した年にさかのぼって修正（更正の請求等）

※国税庁タックスアンサーNo.1373をもとに作成。駐車場は5台で1室程度が目安とされることがありますが、実態で判断されます。

令和9年分以後は青色申告特別控除が見直し

令和8年度税制改正では、令和9年分以後の青色申告特別控除について、65万円控除の上乗せとして「e-Taxでの提出＋仕訳帳・総勘定元帳の電子保存」で75万円、55万円控除はe-Tax提出を要件に加えて65万円とする見直しが盛り込まれました（財務省 令和8年度税制改正の大綱）。令和8年分の申告は従来どおり65万円・55万円・10万円ですが、来年に向けて会計ソフトでの電子保存の準備をしておくと安心です。

減価償却の耐用年数と中古物件の計算

建物や設備の購入代金は、買った年に全額を経費にするのではなく、耐用年数にわたって毎年少しずつ減価償却費として経費にします。建物は定額法で計算し、土地は減価償却の対象になりません（国税庁 タックスアンサーNo.2100）。

構造	法定耐用年数（住宅用）	定額法の償却率
木造	22年	0.046
軽量鉄骨（骨格材の肉厚3mm以下）	19年	0.053
軽量鉄骨（3mm超4mm以下）	27年	0.038
重量鉄骨（骨格材の肉厚4mm超）	34年	0.030
鉄筋コンクリート（RC）	47年	0.022

中古物件は「簡便法」で耐用年数を計算

状態	簡便法の耐用年数	例（木造）
法定耐用年数をすべて経過している	法定耐用年数 × 20%	築25年 → 22年×20%＝4.4年 → 4年
一部を経過している	（法定耐用年数 − 経過年数）＋ 経過年数 × 20%	築10年 → 12年＋2年＝14年

※1年未満の端数は切り捨て、2年に満たない場合は2年。国税庁タックスアンサーNo.5404（中古資産の耐用年数）参照。

たとえば、築25年の木造アパートの建物部分を1,500万円で購入した場合、耐用年数は4年、償却率は0.250で、毎年375万円を経費にできます（購入した年は月数按分）。購入直後の数年は所得が小さくなりますが、償却が終わると所得が急に増えます。将来の税負担も見通して、納税資金を計画しておきましょう。

購入代金は土地と建物に分ける必要があります。売買契約書に内訳の記載がない場合は、固定資産税評価額の比率などで按分するのが一般的です。建物の割合を高くしすぎると、税務調査で指摘されることがあります。

不動産所得の計算例｜手元のお金とのズレと赤字の損益通算

項目	金額（年間）
家賃収入	240万円
固定資産税・都市計画税	▲20万円
管理委託料・仲介手数料	▲15万円
火災保険料	▲3万円
修繕費	▲10万円
借入金の利息（建物分）	▲30万円
建物の減価償却費	▲60万円
不動産所得	102万円

家賃収入から必要経費を差し引いた不動産所得に、給与などほかの所得を合算して税額を計算します。ここで押さえたいのは、キャッシュ（手元に残るお金）と所得（課税される金額）は違うという点です。減価償却費60万円はお金が出ていかないのに経費になり、借入金の元本返済（このモデルでは年80万円）はお金が出ていくのに経費になりません。

その結果、このモデルでは所得102万円に対して、手元に残るお金は82万円です。「黒字なのに手元にお金が残らない」というズレは、元本返済が減価償却費を上回る物件でよく起こります。毎年の確定申告とあわせて、物件ごとの資金繰りも確認しましょう。

赤字の損益通算と「土地の借入金利子」

不動産所得の赤字	うち土地取得のための借入金利子	給与などと損益通算できる額
▲100万円	30万円	70万円
▲20万円	30万円	0万円（全額が通算の対象外）

不動産所得の赤字は、給与所得などほかの所得と損益通算できます。ただし、赤字のうち土地を取得するための借入金の利子に相当する部分は損益通算できません（国税庁 タックスアンサーNo.1370）。土地と建物を一括で借入れした場合は、借入金を土地分と建物分に按分して判定します。ワンルーム投資で「給与と相殺して還付」となる場合も、この計算が正しくできているかを確認しましょう。

消費税がかかる賃貸とかからない賃貸

住宅の貸付けは消費税が非課税ですが、事務所・店舗の貸付けや、舗装・区画された駐車場の貸付けは課税されます（国税庁 タックスアンサーNo.6105）。2年前（基準期間）の課税売上高が1,000万円を超えると消費税の申告が必要になります。住宅家賃は課税売上高に含めないため、住宅だけを貸している方は、家賃が1,000万円を超えても原則として消費税の課税事業者にはなりません。

テナント物件をお持ちの方は、借主から適格請求書（インボイス）を求められることがあります。インボイスの登録をすると課税売上高が1,000万円以下でも消費税の申告が必要になりますので、テナントの数や家賃の額を見て判断しましょう。また、一定規模以上の不動産貸付けは、都道府県の個人事業税（不動産貸付業）の対象になる場合があります。

空室・滞納・退去・修繕が起きたときの税金の考え方

できごと	税務上の扱い
空室	家賃収入がなくても、固定資産税や管理費などの経費は計上できる（貸付けを続けている場合）
家賃の滞納	収入に計上した家賃が回収できないことが確定したら、貸倒れとして扱う（事業的規模かどうかで方法が異なる）
敷金・保証金	返還が必要な部分は預り金で収入にならない。退去時に返さない部分（償却分）は収入に計上
更新料・礼金	受け取った年（契約の効力が生じた年）の収入に計上
原状回復工事	原則として修繕費。ただし内容によっては資本的支出

修繕費と資本的支出の見分け方

壁紙の張り替えや設備の部分的な補修のように、原状回復や維持のための支出は修繕費として、その年に全額を経費にできます。これに対して、建物の価値や耐用年数を高める工事（用途変更のための模様替えや増築など）は資本的支出として、減価償却で少しずつ経費にします（国税庁 タックスアンサーNo.1379）。

• 1回の支出が20万円未満、またはおおむね3年以内の周期で行う修理 → 修繕費として処理できる
• 上記に当たらず判断が難しい場合でも、60万円未満または前年末の取得価額のおおむね10%以下 → 修繕費として処理できる
• 外壁の全面的な張り替えでグレードを上げる、間取りを変更する、などは資本的支出になりやすい

金額が大きい工事や判断が難しい工事は、契約の前に見積書の内訳を確認しておくのが安心です。

確定申告に必要な書類とスケジュール（令和8年分）

不動産オーナーの確定申告スケジュール

必要書類チェックリスト

• 賃貸借契約書、家賃の入金がわかる通帳や管理会社の収支報告書
• 固定資産税・都市計画税の納税通知書
• 借入金の返済予定表（年間の利息の金額がわかるもの）
• 火災保険・地震保険の保険料の証明書や契約書
• 修繕費・管理費・仲介手数料・広告費などの領収書、請求書
• 建物の売買契約書・重要事項説明書（購入した年は特に重要です）
• 敷金・保証金の預り、返還がわかる資料
• 昨年の確定申告書の控えと、減価償却資産の明細

複数の物件をお持ちの場合は、物件ごとの収支がわかるように整理しておきましょう。物件ごとの収益性が見えると、修繕・売却・買い替えの判断にも役立ちます。毎月の収支を記帳しておけば、決算の作業は大きく軽くなります。

物件の種類別のポイントと、購入・売却・法人化の考え方

パターン	所得の区分	注意点
アパート・マンション1棟を賃貸	不動産所得	10室以上なら事業的規模となり、青色申告特別控除が最大65万円
区分マンション1室を賃貸	不動産所得	事業的規模でない場合、青色申告特別控除は最大10万円
駐車場・月極駐車場	不動産所得（管理の程度により事業所得・雑所得）	舗装・区画された駐車場は消費税の課税対象
貸店舗・貸事務所	不動産所得	家賃に消費税がかかる。インボイスの要否を確認
民泊・シェアハウス	不動産所得・事業所得・雑所得のいずれか	サービスの内容と運営の実態により判断
自宅の一部を賃貸	不動産所得	自宅部分と賃貸部分の按分が必要

• 購入：登録免許税・不動産取得税・印紙税など購入時の税金は、建物の取得価額に含めるか、その年の経費にするかを区別して整理します
• 売却：土地・建物の譲渡所得は分離課税で、売った年の1月1日時点で所有期間5年超かどうかで税率が変わります。詳しくは株・不動産を売ったときの確定申告をご覧ください
• 法人化：所得が大きくなると、個人の累進税率より法人で持つほうが有利になる場合があります。ただし、物件を法人に移すと登録免許税・不動産取得税や譲渡所得税がかかり、社会保険料・事務コストも増えます

法人化の判断は、物件の数や借入金の状況、家族構成によって大きく変わります。個人のまま続けた場合と法人化した場合の税額・手取りを試算したうえで判断するのが安全です。

不動産オーナーがやりがちな失敗とよくある質問

やりがちな失敗

• 借入金の元本返済分まで経費に入れてしまう（利息だけが経費です）
• 土地取得のための借入金の利息を、赤字の損益通算の対象に入れてしまう
• 修繕費と資本的支出を区別せず、全額をその年の経費にする
• 自分が住んでいる部分の固定資産税や保険料を、全額賃貸の経費にしてしまう
• 青色申告承認申請書を出しておらず、控除が受けられない

家族に管理を手伝ってもらっています。給料を経費にできますか？

青色申告をされている場合、「青色事業専従者給与」として、届出をしたうえで経費にできる場合があります。ただし、不動産所得の場合は事業的規模（5棟10室基準など）であることが前提です。実際に働いた内容に見合った金額であることも必要です。

相続した賃貸物件も、同じように申告しますか？

はい。相続した後の家賃収入は、相続した方の不動産所得として申告します。建物の取得価額や償却の経過は被相続人から引き継ぎますので、被相続人の確定申告書の控え（減価償却の明細）と相続の資料を準備してください。遺産分割が決まるまでの家賃は、原則として法定相続分で各相続人が申告します。

ワンルームを1室だけ貸しています。申告は必要ですか？

会社員の方で、不動産所得を含む給与以外の所得が20万円を超える場合は確定申告が必要です。減価償却や借入金利子で赤字になる場合は、給与と損益通算して還付を受けられることもあります（土地の借入金利子分は除きます）。

まとめ｜不動産オーナーの確定申告は「規模・償却・借入金」がカギ

• 不動産所得は「家賃などの収入−必要経費」。借入金は利息だけが経費
• 5棟10室以上の事業的規模なら、青色申告特別控除は最大65万円（令和9年分以後は見直しあり）
• 建物は定額法で減価償却。中古は簡便法で耐用年数が短くなる
• 赤字は給与と損益通算できるが、土地取得の借入金利子分は対象外
• 事務所・店舗・駐車場の賃貸は消費税の課税対象

不動産所得の申告は、減価償却や借入金の按分、修繕費の判断など、専門的な計算が多い分野です。物件の購入や大きな修繕、売却の予定がある年は、早めにご相談ください。

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個人の確定申告の全体像は 個人の確定申告｜福岡の税理士 で解説しています。あわせて、副業がある会社員の確定申告、株・不動産を売ったときの確定申告もご覧ください。

参考資料
国税庁 タックスアンサーNo.1370 不動産収入を受け取ったとき（不動産所得）https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1370.htm
国税庁 タックスアンサーNo.1373 事業としての不動産貸付けとそれ以外の不動産貸付けとの区分 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1373.htm
国税庁 タックスアンサーNo.2100 減価償却のあらまし https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/2100.htm
国税庁 タックスアンサーNo.5404 中古資産の耐用年数 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hojin/5404.htm
国税庁 タックスアンサーNo.1379 修繕費とならないものの判定 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1379.htm
国税庁 タックスアンサーNo.6105 課税の対象とならない（非課税）取引 https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shohi/6105.htm
財務省 令和8年度税制改正の大綱 https://www.mof.go.jp/tax_policy/tax_reform/outline/fy2026/index.html